最近收获最大的一句话就是：房地产本质就是一门金融游戏。这句话之前一直听，但是都没放在心上，最近是真正的理解了这句话的含义。

  我曾经听过这么一句话：资金总是流向最有利于他的地方。过去的20年证明了在中国市场最保值的行业就是房地产行业，市场上大量的流动资金清一色的流向房地产，也鼓吹了中国房地产所谓的蒸蒸日上的假象。

  谈全国的现金走势卢俊驾驭不了，今天我想说说一个项目上的金钱游戏

  当一个项目公司拿下一块地的时候，做的第一件事不是产品定位也不是开始施工，第一件事是把这块地抵押给了银行，贷款来的钱用来作为这个项目的滚动资金。所以从逻辑的角度来说，对于这块地目前的购买者实际应该是银行。而开发商只是以开发的名义来运营这个项目。

  好，有了资金的开发商应该可以开始项目施工了，但是这个钱还不是给了工程队的，几乎所有的工程都是垫资开发，等到项目出正负0的时候意思意思要点钱，真正的收钱在项目开始预售之后。

  到达预售标准后项目就展开销售，而购买者客户基本会采用贷款这个手段，也就是说真正的购买者是客户和银行共同组成。房地产最火热的时候贷款额度可以到达8成，换句话来说房子的真正的购买者为银行

  用一句更加赤裸的话来说，就是银行花了更多的钱，买了原本属于自己土地上盖的房子。因为土地因为已经抵押给了银行，所以银行基本上处于一个左右手互换的状态，用更多的钱买了两个月前原本就属于自己的土地。

  那很多人也问，毕竟普通购房者也投入了一定的首付款。但是在很多时候，哪怕没有购房者，开发商依然可以完这个游戏

  比如说一个项目200套房子，一套房子价值100万，开发商故意抬高定价140万，然后伪造200套认购协议，并标明客户已经缴纳收复40万，然后拿着认购协议去找银行，银行就把房子剩余部分的100万的贷款全额的放给开发商。也就是说，哪怕这里的房子没有一个人买，只要开发商在帐上做一个假的现金流流入的记录，就轻松的把房子全部的“卖给”了银行。

  然后开发商拿着这个钱给一部分给工程方，一部分“还了”之前的抵押款，其他的全部进了自己的口袋

  理清楚这条逻辑线之后我们就发现，开发商几乎在整个闭合环节没有投入，土地到手之后就抵押，工程款垫资，房子就卖给了银行。

  也就是说，整个房地产环节里，主力的玩家是银行，核心的资本投入也是在银行。所以银行唯一希望的是，已经放贷了的房子，购房者会愿意一直的还贷，一直的还，直到把房子给赎回去。

  赎回去的周期是多久，10年？20年？30年？不论多少年，银行都会期待这个房子在赎回的周期里是上涨的，这样客户才有冲动每个月都定期缴纳“赎金”

  但是对于对赌时间，30年太长、20年还长，10年也长，那么怎么办，所以银行制定了一个规则，就是利息前置。基本上我们选择什么样的还款方式，基本上前面几个月的还款大部分都是利息。换句话说银行先把利息部分赚了，防止你以后改变注意断供，起码自己不会亏太多。

  这样的话，对赌的周期会被被压缩，压缩到大概5年的时间，，也就是说在这样的模式下，如果未来5年的房价还是保证上扬，银行依然可以获得稳定并且丰厚的利润。

  但是在现在的市场氛围下，房地产已经进入到相对缓慢发展阶段，第二对于后市的预判难度会陡然增加。对于这样的情况，银行怎么保障自己的利润。

  既然银行名字叫银行，潜台词就是很行很行的意思，对赌5年依然有风险，如何进一步的保证自己可以获利，银行就想了两招出来

  第一：提高首府标准，防止客户有断供的可能

  第二：提高利率，保证每个月的还款可以尽可能多的盈利

  所以从这个闭合逻辑我们就可以看出，银行在某种意义上来说，还是一家以盈利为核心目的的企业。借给客户的钱没有所谓的低息的概念。

  所以我一直觉得，从银行的角度来看房地产会更好的看房地产未来的走势。因为他才是房地产这行的大股东。

  这里说的银行不是指中央规定各个银行应该给多少贷款多少利率，而是各个银行真正执行的标准。因为这个涉及到他们自己的利益。

  如果银行不肯放太多的贷款、利率不肯降低，那一定说明他对未来的房地产是悲观态度吗，不想参与太多投入太多。

  如果银行突然放贷增加，那也说明他对楼市的预判会变好，或者背后有人愿意注资让他平摊风险，或者亏损有人买单，大概就是这么一个逻辑。

  所以啊，以后很多专家学者的话大家听听也就算了，他们大部分都是一些利益集团的棋子，多认识一些银行的朋友和他们吃吃饭，也许可以看到房地产真正的未来走势

  好，故事说到这里差不多可以收尾了，但是还有一个重要的角色没有分析，那就是政府，特别是地方政府。

  对于地方政府，承担的角色有两种：第一依靠土地市场卖地实现盈利。第二需要防止在楼市不好的时候客户把坏账房子抵押给银行，而银行拿着房子也没用，也会把房子最后还给政府，希望政府能给点钱给银行。

  如果直接给钱政府很容易破产，政府能做的就是把房子拆了再卖地，以此拿钱还给银行，这个是在楼市即将崩溃之前房地产里发生的金钱游戏。

  所以对于地方政府来说，为了防止这个现象的出现，会尽可能的保证楼市在未来的五年时间是稳定的，良好的，或者说至少不会太差。

  这是这个闭环内地方政府最大的希望。

  昨天晚上，上海政府调整了对于普通住房的标准，所谓内环内450万／套，外环内310万／套，外环外230万／套。对于这个消息我相信各位在自己的朋友圈里都有看到，很多人都说了不错的观点，比如说政府打脸般的承认上海楼市每年上涨15%，也要出台救市政策，看来楼市要火了，未来楼市成交一定会异常的踊跃。

  观点必然没错，但是我们是否想过这样一个逻辑：地方政府在用尽一切手段在维持楼市的发展，但是真正的楼市是否真的如他所愿。

  还是回归到那句话，看看银行的态度吧，那是这场游戏的真正玩家。